房价连涨32个月，长沙还是那个调控“模范生”吗？
被誉为楼市调控“模范生”的长沙，近期因为两则消息引起了部分民众和房地产业内人士的警觉——
第一，长沙新房价格今年7月环比上涨0.1%，已连续上涨32个月；二手房价格同比上涨1.5%，涨幅高居70个大中城市第二位。第二，长沙近期挂牌的一宗地块限价冲破天花板，高达1.9万元/平方米，此前的最高限价仅为1.48万元/平方米。
加上近期楼市放出多年未见大招，首套、二套住房商贷最低首付款分别降至20%、30%，长沙楼市热度是否会因此冲高，楼市调控“模范生”名号难保？
长沙成为全国楼市调控“模范生”，还要从2016年开始说起。
彼时，全国房地产市场大热、房价暴涨，长沙也未能例外。这一年，长沙新建商品住宅均价突破了维持多年的5000元档位，升至6160元/平方米，增幅超过10%。全市房地产开发投资同比增长26.5%，商品房销售面积、销售额分别增长36.2%、48.8%，全面飙升。
房价暴涨引起了官方的警觉。2017年3月18日、5月20日、9月23日、11月30日，长沙接连出台房产调控政策，除浏阳、宁乡外全面限购，实施差别化信贷政策，购房满3年方可上市交易，限价商品住房平均利润率6%-8%……集限购、限贷、限售、限价于一身。
这一轮密集的房产政策对长沙楼市有一定降温作用，但十分有限。2017年，长沙房地产开发投资同比增长18.2%，商品房销售面积、商品房销售额分别增长-12.9%、4.5%。长沙新建商品住宅均价升至7287元/平方米，较2016年大幅上涨了近20%。
2018年6月，《湖南日报》大篇幅批评长沙楼市乱象，称其“调控政策前后不一，强化看涨预期”。随后又连发四篇社论指责，并定性“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”。言辞之犀利，态度之坚决，乃党报罕见。
紧接着，长沙出台了“全国最严厉楼市新政”，遏制投机炒房——在限购区域购买的商品住房，满4年后方可上市交易；暂停企业购房，已购住房5年后方可转让；外地人落户满1年或缴纳2年社保才可购房；公积金贷款买二套房，首付比例提升到60%以上……
重拳出击之下，长沙真正成为一座“让炒房客有来无回”的城市。2018-2020年，长沙新建商品住宅均价分别为7796元/平方米、8227元/平方米、9112元/平方米，增幅维持在7%左右。长沙房价在省会城市中一直排在倒数10名以内，房价收入比为50个主要城市中最低，成为闻名全国的“房价洼地”和“反卷圣地”。
2020年，住建部对长沙在房地产市场调控方面的经验给予肯定并向全国推广，深圳、东莞等多个城市赴长沙“取经”，长沙楼市调控“模范生”的名号彻底打响。
转折发生在2020年12月。从这月开始，长沙新房价格持续上涨，至今年7月已连涨32个月。这一轮上涨时长，在全国70个大中城市里仅次于上海，与北京不相上下，比楼市大热门杭州还要持久。
连涨之下，长沙新房价格突破万元大关，在省会城市中的排名也开始上升。2021年，长沙新建商品住宅均价10119元/平方米，一举超过西宁、郑州、贵阳、南宁、哈尔滨，在省会城市中升至第17位。2022年，长沙房价10703元/平方米，排名升至省会城市第16位。
长沙的房地产开发投资，近年屡创新高。房价暴涨的2016年，长沙房开投资1261亿元，同比增长26.5%。此后几年，长沙房开投资一直持续正增长，2021年已突破2000亿元。2022年，全国房开投资同比下降10.0%，长沙却继续增长8.4%，达到2425亿元。
长沙的房地产调控，近两年开始放松。比如放松限购——二孩及以上家庭增加1套购房指标；存量房供作租赁住房且运营年限不低于10年，不纳入家庭住房套数；购买2套房的间隔时间统一按4年计算，既认网签备案，又认权属登记；放宽大专以上学历落户限制，享受在长沙购房资格等等。
比如降低房贷利率——首套房贷利率从5%降至4%；部分银行“认贷不认房”，长租房核减后购买第三套房可申请贷款，如果家庭名下房贷已结清，可享受首套房利率。比如降低契税——二套房契税最低降至1%；购买存量非住宅商品房最高补贴4%契税。
再比如退出集中供地——2022年11月底，长沙在原本的第三轮集中供地完成后，又发布了第四次土地集中推介更新，退出了实行不到两年的集中供地，改为常态化供地模式。
……
房价持续上涨、投资不断加大、调控政策放松，长沙还能否被誉为调控“模范生”，保持其“房价洼地”优势？
长沙还是不是“房价洼地”？这个答案是肯定的。虽然长沙新房价格连涨32个月，但总体涨幅并不大。长沙市住建局数据显示，2022年长沙新房均价10703元/平方米，房价收入比仍在7以下，依然是全国“房价洼地”。
而且，长沙房价上涨也无需太过担忧。一方面，这个结果很大程度上源于改善型住宅需求占据大半江山，拉高了均价。2022年，长沙六区一县新建商品住宅成交面积中，90㎡以下面积占比仅有4.78%，120㎡以上占比超过60%，改善型住宅是成交主力，价格自然相对较高。
另一方面，长沙房价超过西宁、郑州、贵阳、南宁、哈尔滨等省会城市，背后也有经济发展作强力支撑。长沙经济总量居中部第二，人均可支配收入居中部之首，人口增量居全国前列，房地产投资上升、房价上涨，是顺其自然也是发展所需。
此外，长沙调控政策虽然有所放松，但房地产市场并未过热，甚至颇为低迷。2022年，长沙商品房供应面积1694万平方米，成交面积1564万平方米，整体处于供求平衡状态。但相比2021年，供应面积与成交面积都下降了30%以上。
退出集中供地的长沙，土地市场也没有升温。据诸葛数据研究中心统计，2022年，长沙土地财政依赖度71.6%，较2021年同比下降26.6%，排在全国30名开外。
过去几年，长沙由于“房价洼地”优势，获得了不少红利，最明显的就是人口猛增——七普数据显示，2010-2020年，长沙常住人口增长300.7万，高居全国第八；2021年和2022年，长沙人口分别增长17.85万、18.13万，位居全国第四、全国第一。
其次是实体经济发展迅猛——被誉为“中国工程机械之都”，行业资产总额、营业收入、利润总额连续13年居全国首位；是“中国软件名城”，全国唯一可实现核心芯片全类型设计国产自主的城市，新一代自主安全计算系统产业集群入围国家先进制造业集群；是新能源汽车新锐，比亚迪在此不断加码，整车产能高达60万辆……
受益于韧性强大的实体经济，长沙近年经济增长迅猛，数度领跑万亿俱乐部。希望未来长沙能够不忘初心，就像市委负责同志曾在接受媒体采访时所说的：卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但后劲足，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，长沙坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，长沙会一直走下去。
参考资料：
[1] 国家统计局、各市统计局
[2] 捅破天花板！长沙楼市，人设崩塌了！城市财经
[3] 万字详解 | 长沙是如何成为全国地产调控“模范生”？邓中昆
[4] 长沙房价洼地效应.《瞭望》新闻周刊
[5] 住建部为什么推广长沙“反炒房”经验.中国经济周刊